Jak kupić dom we Włoszech w 2026
Sześć kroków od pierwszej rozmowy do kluczy w ręku.
Rozmowa i plan zakupu
Zaczynamy od rozmowy o budżecie, regionie i o tym, jak chcesz korzystać z domu. W tym czasie pomagam też uzyskać codice fiscale, czyli włoski numer podatkowy, bez którego nie da się kupić nieruchomości.
Wyszukiwanie i oglądanie
Przeglądam oferty agencji i prywatnych sprzedających, odrzucam te, które nie mają sensu, i umawiam wizyty. Jeśli nie możesz przyjechać, oglądamy dom razem przez wideo.
Weryfikacja dokumentów
Zanim cokolwiek podpiszesz, sprawdzam zgodność domu z dokumentacją w katastrze, pozwolenia budowlane, hipoteki i służebności. Właśnie na tym etapie wychodzi najwięcej problemów.
Negocjacje ceny
Rozmawiam z agencją lub sprzedającym w Twoim imieniu. We Włoszech negocjowanie ceny to normalna praktyka i bardzo często udaje się zejść z ceny wyjściowej.
Oferta i umowa przedwstępna
Składamy pisemną ofertę zakupu (proposta d'acquisto) z zadatkiem. Po jej przyjęciu podpisuje się compromesso, które wiąże obie strony i ustala termin aktu notarialnego.
Akt notarialny i klucze
Notariusz odczytuje akt (rogito), a jeśli nie mówisz po włosku, przy podpisie jest tłumacz. Po zapłacie dostajesz klucze, a notariusz rejestruje akt w urzędach.
Koszty związane z zakupem nieruchomości we Włoszech
Na koszt zakupu nieruchomości we Włoszech składają się przede wszystkim podatki, których wysokość zależy m.in. od tego, czy kupujesz pierwszy, czy drugi dom. Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza, a jeśli dom sprzedaje agencja, także jej prowizja. Ostatnia pozycja to obsługa zakupu, czyli wsparcie na każdym etapie: od wyszukania domu po podpisanie aktu notarialnego.
| Pozycja | Koszt |
|---|---|
Organizowanie wizyt do nieruchomości poprzez wyszukiwanie, weryfikacje i umawianie na spotkania | 200–900 € |
Weryfikacja dokumentów nieruchomościwe współpracy z włoskimi prawnikami | w cenie obsługi |
Negocjacje cenyo tyle zwykle udaje się obniżyć cenę wyjściową | 2–15% |
Wynagrodzenie notariusza | ok. 1,5–3% wartości domu |
Podatek rejestrowy od nieruchomościOd dewelopera 4% lub 10% ceny rynkowej. Opłaty już zawarte w wycenie notarialnej. | 2–9% wartości katastralnej |
Koszt agencji nieruchomościPrzy nieruchomościach poniżej 100 000 € agencje pobierają zwykle 3000–5000 € + VAT. | 3–5% + VAT |
Koszt obsługi zakupunie mniej niż 3700 € | 3% wartości nieruchomości |
Podatki i opłaty po zakupie
IMU
Roczny podatek od nieruchomości płacony do gminy. Stawkę ustala gmina, zwykle około 1% podstawy liczonej od wartości katastralnej. Dom, w którym mieszkasz na stałe, jest z niego zwolniony.
TARI
Coroczna opłata za wywóz śmieci, też płacona do gminy. Zależy od metrażu domu i liczby mieszkańców.
Podatek od zysku przy sprzedaży
Jeśli sprzedasz dom w ciągu 5 lat od zakupu, od zysku płaci się podatek. Nie dotyczy to domu, w którym przez większość tego czasu mieszkałeś na stałe.
10 regionów, które Polacy wybierają najczęściej
Na podstawie pytań, które dostaję od klientów.
Toskania
Wzgórza, winnice i kamienne domy wśród cyprysów. Najbardziej znany region Włoch, co widać też w cenach.
Liguria
Wąski pas wybrzeża między Alpami a morzem. Miejsca jest mało, więc domy szybko znajdują kupców.
Sycylia
Największa wyspa Morza Śródziemnego. Wybrzeże, zabytki i bardzo szeroki wybór cen.
Lombardia
Jeziora Como i Iseo, a Mediolan pod ręką. Wysoki standard i ceny z górnej półki.
Wenecja Euganejska
Wenecja, Werona i wschodni brzeg jeziora Garda. Do Polski da się dojechać samochodem w jeden dzień.
Trydent
Dolomity, narty zimą i szlaki latem. Mały rynek, w którym okazje zdarzają się rzadko.
Sardynia
Turkusowa woda i białe plaże. Dobry wybór na dom wakacyjny, z lotniskami na północy i południu wyspy.
Kalabria
Kilkaset kilometrów wybrzeża i jedne z najniższych cen we Włoszech. Często domy do odświeżenia.
Abruzja i Marche
Spokojny Adriatyk i góry kilkanaście minut od plaży. Dobra jakość w rozsądnej cenie.
Obsługa zakupu nieruchomości we Włoszech
Zakup mieszkania we Włoszech to marzenie wielu osób. Aby proces ten przebiegł sprawnie i bezproblemowo, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia. Jako doświadczony specjalista oferuję kompleksową pomoc na każdym etapie transakcji.
Indywidualne podejście do klienta
Każdy klient ma unikalne potrzeby i oczekiwania. Dlatego oferuję indywidualne podejście, dostosowując ofertę do Państwa wymagań. Pomogę znaleźć dom we Włoszech, który spełni wszystkie kryteria, zarówno pod względem lokalizacji, jak i standardu. Jestem do Państwa dyspozycji na każdym etapie poszukiwań.
Kompleksowa obsługa formalności
Proces zakupu nieruchomości we Włoszech wiąże się z licznymi formalnościami. Zajmuję się wszystkimi aspektami prawnymi i administracyjnymi, aby odciążyć Państwa od skomplikowanych procedur. Dzięki temu mogą Państwo skupić się na cieszeniu się nowym mieszkaniem, a ja zadbam o resztę.
Znajomość lokalnego rynku
Moje doświadczenie na rynku włoskim pozwala mi oferować najlepsze inwestycje w nieruchomości we Włoszech. Dzięki temu mogą Państwo liczyć na atrakcyjne oferty i korzystne warunki zakupu. Pomogę znaleźć nieruchomość, która będzie nie tylko komfortowa, ale także opłacalna.
Wsparcie po zakupie
Moja pomoc nie kończy się na finalizacji transakcji. Oferuję wsparcie również po zakupie domu we Włoszech, pomagając w adaptacji i załatwieniu wszelkich spraw związanych z nową nieruchomością. Jestem do Państwa dyspozycji, aby uczynić cały proces jak najbardziej komfortowym.
Masz więcej pytań? Zobacz FAQ →
Agencja pracuje dla sprzedawcy. Ja pracuję tylko dla Ciebie
24 lata we Włoszech, blisko 6 lat w nieruchomościach, setki obsłużonych klientów. Te trudności znam z własnego doświadczenia.
Nie pracuję dla agencji, pracuję tylko dla Ciebie.